Σε έξαρση ο ιός του Δυτικού Νείλου: Οι δήμοι υψηλού κινδύνου στην Αττική – Εντείνονται οι ψεκασμοί

«Ουδείς έχασε αγοράζοντας γη» έλεγε η γνωστή διαφήμιση του παλιού ελληνικού κινηματογράφου όπου οι ενδιαφερόμενοι ανακαλύπτουν πως τα παραθαλάσσια οικόπεδα βρίσκονται σε υψόμετρο 800 μέτρων. Στην Ελλάδα του 2014, όμως, οι τιμές των οικοπέδων στην Αττική έχουν υποχωρήσει από 40% έως 75%, ενώ ελάχιστες είναι πλέον οι περιοχές όπου η πτώση είναι μικρότερη, με βάση τα στοιχεία του πανελλαδικού κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates.

Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Στουπά, περιφερειακό διευθυντή Νομού Αττικής της E-Real Estates, μεγάλη πτώση στις τιμές καταγράφονται στην Εκάλη όπου το 2009 το τετραγωνικό μέτρο κόστιζε 4.300 ευρώ και ποσοστό αντιπαροχής 60%, σήμερα το κόστος δεν ξεπερνά τα 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Για παράδειγμα, προ μηνός πραγματοποιήθηκε αγοραπωλησία οικοπέδου επί της Λεωφόρου Διονύσου, επιφάνειας 1.150 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 0,4 έναντι 400.000 ευρώ. Παρόμοια εικόνα παρατηρείται και σε Χολαργό όπου από τα 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σήμερα η τιμή δεν ξεπερνά τα 1.150 ευρώ, ενώ στη Κηφισιά οι τιμές έχουν φτάσει στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. όταν κάποτε είχαν αγγίξει τις 3.000, πτώση που αγγίζει το 70 %.

«Αντίστοιχη είναι και η εικόνα στη Γλυφάδα όπου το 2009 το κόστος απόκτησης οικοπέδου ήταν στις 2.300 ευρώ / τ.μ. και σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.250 ευρώ / τ.μ. με συντελεστές δόμησης 0,8 & 1» λέει ο κ. Στουπάς.

Αντίθετα, «ανθεκτικές σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές καταγράφονται οι τιμές σε Νέα Σμύρνη και Γαλάτσι.

Στη περιοχή της Ν. Σμύρνης το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο το 2010 υπολογιζόταν 1.800 ευρώ με συντελεστή δόμησης 2,1 – 2,4 και 3 ενώ σήμερα καταγράφεται σε ανώτατο επίπεδο στα 1.500 ευρώ / τ.μ. οικοπέδου.

Παρόμοια κατάσταση καταγράφουμε και στο Γαλάτσι όπου οι συντελεστές δόμησης είναι 2,1 και 2,6, το 2009 η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν 1.500 ευρώ και σήμερα δεν ξεπερνά τα 1.200 ευρώ». Η ανθεκτικότητα στις τιμές οφείλεται και στο υψηλό ποσοστό συντελεστή δόμησης που διαθέτουν αυτές οι περιοχές.

Πτώση που ξεκινά από το 45% και φτάνει το 70% καταγράφουν οι τιμές των οικοπέδων στη Δυτική Αττική σύμφωνα με τον κ. Βασίλη Θερμό, περιφερειακό διευθυντή δυτικών προαστίων της E-Real Estates.

Όπως λέει, «οι πωλήσεις οικοπέδων είναι σαφώς πολύ λιγότερες ως αμελητέες σε αριθμό σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ οι περισσότερες από τις αγορές γίνονται από ιδιώτες οι οποίοι θέλουν να κτίσουν το δικό τους σπίτι ή να εκμεταλλευτούν επενδυτικά το αποκτηθέν ακίνητο (μελλοντική πώληση)».

Οι ιδιώτες αγοραστές ενδιαφέρονται, όμως, κυρίως για μικρά οικόπεδα (200 – 300 τ.μ.), ενώ δείχνουν προτίμηση για τις περιοχές της ανατολικής Αττικής (Μεσόγεια). Ο λόγος επιλογής των Μεσογείων είναι οι νέες γραμμές του μετρό και του προαστιακού. Οι τιμές στα Μεσόγεια ακολουθούν την πτωτική τάση όπως η πλειονότητα των περιοχών της Αττικής.

Στα Σπάτα το 2009 το κόστος απόκτησης οικοπέδου ήταν 600 ευρώ / τ.μ. και σήμερα δεν περνά τα 250 ευρώ / τ.μ. Ανάλογη είναι και η εικόνα στα Γλυκά Νερά όπου από 1.000 ευρώ / τ.μ. οι τιμές έχουν υποχωρήσει στα 450 ευρώ / τ.μ.

Μικρή σταθερότητα καταγράφεται στα ανώτερα επίπεδα των τιμών στη Νέα Μάκρη όπου το μέγιστο κόστος απόκτησης άγγιζε τα 500 ευρώ / τ.μ. το 2009. Σήμερα το μέγιστο κόστος παραμένει το ίδιο αλλά οι τιμές ξεκινούν από 170 ευρώ / τ.μ. Η Παιανία έχει υποχωρήσει από τα ανώτερα επίπεδα των 700 – 800 ευρώ / τ.μ. το 2009 στα 150 – 500 ευρώ / τ.μ. το 2014.

Στην αγορά ακινήτων υποστηρίζουν πως «οι κατασκευαστές, από την πλευρά τους, λόγω του αποθέματος κατοικιών που ήδη διαθέτουν, έχουν σταματήσει πλέον να αγοράζουν οικόπεδα».

Η έννοια της αντιπαροχής «είναι πλέον κάτι που δεν ακούγεται και δεν υπάρχει στην κτηματαγορά, οι ελάχιστες προτάσεις που πραγματοποιούνται από κατασκευαστές ή ιδιώτες που διαθέτουν ρευστότητα και διακρίνουν την επερχόμενη ανάπτυξη αγγίζουν το 20% – 25% σε αντίθεση με το παρελθόν που το 40% και 60 % σε καλές περιοχές θεωρούταν δεδομένο».

«Ο επενδυτής / κατασκευαστής να καλείται να επενδύσει άμεσα και να αποδώσει το ποσοστό της αντιπαροχής στους συμφωνηθέντες χρόνους και ταυτόχρονα να περιμένει πότε θα ανέβει η αγορά να εισπράξει το κόστος της επένδυσης και το κέρδος του. Κέρδος που υπολογίζουμε θα είναι πολύ μεγαλύτερο σε σχέση με το παρελθόν , διότι το κόστος αγοράς – αντιπαροχής είναι πολύ μικρό σήμερα και η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να αργεί αλλά σίγουρα θα καταγράψει γεωμετρική αύξηση».

Η Ιπποκράτειος Πολιτεία

«Η οικονομική κρίση φαίνεται σήμερα από την πτώση των τιμών στη γη. Ενώ όλα αυτά τα χρόνια καταγράφαμε πτώση των τιμών στα διαμερίσματα και λέγαμε ότι οι τιμές στα οικόπεδα είναι ανθεκτικές, σήμερα η πτώση των τιμών στα οικόπεδα σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει το 70%» λέει ο διευθύνων σύμβουλος της E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας.

Κατά τον κ. Μπάκα, «η περιοχή που πιστεύουμε ότι θεωρείται επενδυτική ευκαιρία είναι η Ιπποκράτειος Πολιτεία όπου οι τιμές σε εποχή δραχμών ήταν 25.000.000 δρχ το στρέμμα, σήμερα μετά από 14 χρόνια περίπου οι τιμές έφτασαν στα ίδια επίπεδα.

Ενώ το 2007 τα 2 στρέμματα είχαν φτάσει να πωλούνται στις 500.000 ευρώ. Μια περιοχή εντός σχεδίου όπου μπορείς να κτίσεις σε 1 στρέμμα 200 τ.μ. κατοικία.

Η Ιπποκράτειος πολιτεία έχει οικιστική μελέτη όπου καταγράφει λεπτομερώς που θα γίνουν τα σχολεία, πολυκαταστήματα, πλατείες κλπ.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι είναι η μόνη περιοχή που δεν έχει καεί ποτέ ακόμη και στις μεγάλες φωτιές που γνώρισε η χώρας, διότι άνηκε πάντα σε συνεταιρισμούς που μπορούσαν να προστατέψουν τη περιοχή τους.

Δεν έχει γνωρίσει ακόμη την ανάπτυξη και την αίγλη που της αναλογεί για το φυσικό κάλλος που διαθέτει , διότι από πολλούς θεωρείται πολύ μακριά.

Η Ιπποκράτειος Πολιτεία θα αποτελέσει τα μήλο της έριδος για τα Βόρεια προάστια τα επόμενα χρόνια, ήδη πολλοί ιδιώτες που διαθέτουν την ανάλογη ρευστότητα επισκέπτονται τη περιοχή».

Έρευνα: σε 48 Περιοχές στο Ν. Αττικής, τιμές οικοπέδων κόστος / τμ.

Σημείωση: Για να υπάρξει σαφήνεια στους πίνακες, πρέπει να αναφέρουμε ότι το κόστος υπολογίζεται για κάθε τετραγωνικό μέτρο οικοπέδου, δεν αναφερόμαστε στο οικοδομήσιμο τετραγωνικό μέτρο.

Εταιρεία: Πανελλαδικό Κτηματομεσιτικό Δίκτυο E-Real Estates