εγκύκλιος

Να δοθεί με νόμο ριζική και μόνιμη λύση στον «γόρδιο δεσμό» της φορολόγησης των ιδιοκτητών ακινήτων με φόρο 26% σαν να ήταν …εταιρίες, ζητά ο συμβολαιογραφικός κόσμος από την κυβέρνηση. Αφορμή στάθηκε η εγκύκλιος που εξέδωσε η Γενική Γραμματέας κυρία Κατερίνα Σαββαΐδου, με την οποία η ΓΓΔΕ «προειδοποιεί» πολίτες και συμβολαιογράφους να προσέξουν γιατί ο νόμος προβλέπει ότι πάνω από δύο μεταβιβάσεις ακινήτων μέσα σε δύο χρόνια, θεωρούνται «επιχειρηματική συναλλαγή» και άρα πρέπει οι πωλητές (ακόμα και απλοί μισθωτοί ή συνταξιούχοι) να φορολογηθούν σαν να ήταν επιχειρηματίες!

Το πρόβλημα έχει αναδείξει με αλλεπάλληλα ρεπορτάζ τον τελευταίο ένα χρόνο η εφημερίδα ΠΡΩΤΟ ΘΕΜΑ, όταν φάνηκε πως στο υπουργείο Οικονομικών χτίζουν μία «φάμπρικα» φορολόγησης (και μάλιστα αναδρομικής σε πολλέςπεριπτώσεις) για τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Είχε επισημάνε μάλιστα ότι ενώ όλα ξεκίνησαν από μία προβληματική ερμηνεία του νόμου σε ελέγχους που γινόταν αρχικά μόνο σε «έχοντες και κατέχοντες», σταδιακά το μέτρο θα επεκτείνετο de facto και στους απλούς πολίτες.

Ως αντίδραση στα δημοσιεύματα και σε μια προσπάθεια να «θεραπεύσει» το πρόβλημα το υπουργείο Οικονομικών έφερε νέο νόμο (άρθρο 21 του ν.4172 του 2013) με τον οποίο έθεσε μεν πιο ξεκάθαρα κριτήρια (πάνω από δύο μεταβιβάσεις ακινήτων μέσα σε δύο χρόνια συνιστά επιχειρηματική συναλλαγή) αλλά στην ουσία μονιμοποίησε το μέτρο, ώστε χιλιάδες ιδιοκτήτες να απειλούνται να φορολογηθούν με συντελεστή 26% στο τίμημα από την πώληση!

Τη διάσταση αυτή ανέδειξε εμμέσως και η «προειδοποίηση» της ΓΓΔΕ, αλλά και ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος που επισημαίνει ότι το ζήτημα αυτό πρέπει να επιλυθεί με νόμο , επειδή η ΓΓΔΕ δεν νομοθετεί αλλά ερμηνεύει διατάξεις που έχει ψηφισει η Βουλή. Το «μπαλάκι» πέφτει μοιραία στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών που καλείται να ετοιμάσει καινούργιο νόμο ώστε να μην προκαλούνται στρεβλώσεις, παρερμηνείες και αυθαιρεσίες. Για τον λόγο αυτό άλλωστε και ο προηγούμενος ΓΓΔΕ κύριος Θεοχάρης δεν είχε εκδώσει σχετική εγκύκλιο που να καθορίζει πώς θα φορολογούνται τα εισοδήματα από πώληση ακινήτων, αν και κατά την άποψη πολλών ο νόμος ήταν εξ αρχής διάτρητος στις ερμηνείες του.

Πώς έμπλεξαν οι ιδιοκτήτες

Με βάση τον νόμο 4172/2013 απλοί πολίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων, πρέπει να φορολογηθούν σαν να ήταν … επιχειρήσεις και να πληρώσουν  φόρο 26% για «κέρδη» που, στην πραγματικότητα, δεν έχουν, αφού πολλοί ξεπουλάνε όσο-όσο για τα ακίνητά που έχουν στο όνομά τους για να γλιτώσουν από τον ΕΝΦΙΑ και τεκμήρια ή για να μπορέσον να πληρώσουν άλλα «χαράτσια».

Το χρονικό της υπόθεσης, όπως το αποκάλυψε με ρεπορτάζ  του το ΠΡΩΤΟ ΘΕΜΑ, έχει ως εξής:

1. Το άρθρο 28 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που ίσχυε μέχρι πέρυσι (ν.2398 του 1994) ορίζει ότι «επιχείρηση αποτελεί και μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, καθώς και η πώληση μέσα σε δύο (2) χρόνια από την απόκτηση εξ  επαχθούς αιτίας εδαφικών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και έχουν μεγάλη αξία».  Η διάταξη αποτελεί  μεταφορά «λέξη προς λέξη» από νόμο του 1968  (άρθρο 7 του Αναγκαστικού Νόμου  285/68) που εισήχθη μόνο και μόνο για να ξεκαθαρίσει στη φορολογική νομοθεσία τον όρο «επιχείρηση». Το άρθρο αυτό αφορούσε μόνον στις εταιρίες (νομικά πρόσωπα)  και εισήχθη επειδή ποτέ πριν δεν καθοριζόταν η έννοια της επιχείρησης στο φορολογικό νόμο. Έως τότε, όποια εταιρία ήθελε, έβρισκε «πάτημα» να ζητά να φορολογηθεί μόνο για τη το επιχειρηματικό αντικείμενο που δήλωνε και όχι για την πώληση ακινήτων της που αποτελούσαν πάγια περιουσιακά της στοιχεία.

2. Η διάταξη του 1994 περιλαμβάνεται στον Κώδικα Φορολογίας Νομικών Προσώπων  (δηλαδή των εταιριών και όχι των φυσικών προσώπων)  και αποσκοπεί να καταστήσει σαφές τι είναι κέρδος για μια επιχείρηση και όχι για τον απλό ιδιώτη. Για το λόγο αυτόν  και το 2005, όταν για πρώτη φορά  επί υπουργίας Αλογοσκούφη  θεσπίζεται (για το μικρό διάστημα που εφαρμόστηκε) ο Φόρος Υπεραξίας στο Εισόδημα Φυσικών Προσώπων, ουδείς εφοριακός επέβαλε φόρο στον πωλητή για το τίμημα που εισέπραξε.

3. Το 2010 όμως, όταν η χώρα μπήκε στο Μνημόνιο και άρχισαν να ελέγχονται οι μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων, κάποιοι «φορομπήχτες» ελεγκτές αποφάσισαν να εφαρμόσουν την διάταξη που ίσχυε για τα κέρδη των επιχειρήσεων και στα φυσικά πρόσωπα! Αν και είχαν ζητηθεί από τους ελεγκτές γραπτές οδηγίες που δεν τους δόθηκε από το υπουργείο, στην μανία τους να φορολογήσουν, πολλοί ελεγκτές άρχισαν να ψάχνουν αν ο ελεγχόμενος έχει πουλήσει σπίτια κατά τα προηγούμενα δέκα χρόνια. Παρότι ο φόρος Υπεραξίας για κέρδη από πωλήσεις ακινήτων ισχύει από φέτος, πολλοί ελεγκτές τον επέβαλαν αναδρομικά σε όσους ιδιώτες πούλησαν σπίτια στο παρελθόν, υποστηρίζοντας θα έπρεπε να έχουν δηλώσει στο έντυπο Ε1 τα χρήματα που εισέπραξαν σαν καθαρό κέρδος από επιχείρηση (κωδικός 401), και όχι να το αναγράψουν απλώς ως χρηματικό εισόδημα από διάθεση περιουσιακών στοιχείων (κωδικός 781), όπως κάθε απλός πολίτης έκανε, για να καλύψει μελλοντικά «πόθεν έσχες».

4. Το φαινόμενο έτσι αποκτά σταδιακά διαστάσεις, παρά τις αντιδράσεις εκ μέρους και πολλών ελεγκτών ακόμα. Μετά από ερωτήματα των υπηρεσιών, το 2013 εκδόθηκαν 3 γνωμοδοτήσεις του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, που έδωσαν το ελεύθερο στους «σκληρού» του υπουργείου επιβάλλουν εταιρικό φόρο και πρόστιμα, ακόμα και για μία μόνον πώληση ακινήτου!  Σύμφωνα με το ΝΣΚ,  «θεωρείται, κατά πλάσμα δικαίου, εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις και άρα φορολογείται, το κέρδος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων»  ενώ επιχείρηση αποτελεί ακόμα και « μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη, που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους» -λες και μπορούσε να γίνει επί σκοπώ ζημίας!

5. Καθώς η κατάσταση άρχιζε να ξεφεύγει, το 2013 η κυβέρνηση φέρνει νέο Κώδικα Φόρου Εισοδήματος και επιβάλλει φόρο στην Υπεραξία από πώληση ακινήτων (άρθρο 21 του ν.4172/2013) θέτοντας επιτέλους κριτήρια για την επιβολή του φόρου  26% των εταιριών σε ιδιώτες (εξετάζεται δηλαδή αν υπήρξε πώληση τριών ή παραπάνω ακινήτων σε δύο χρόνια, ώστε τουλάχιστον να μη θεωρείται «εταιρία» και όποιος πουλάει ένα μόνον σπίτι!

Το μέτρο στόχευε να περιορίσει εργολάβους κατασκευαστές να πωλούν διαμερίσματα σαν να ήταν προσωπική ή οικογενειακή τους περιουσία, για να μην φορολογηθούν ως επιχείρηση.  Έτσι όμως εδραιώθηκε τελικά για όλους ένας φόρος που προέκυψε «από το πουθενά», έστω και αν ετέθη σε άλλη βάση. Ωστόσο μέχρι σήμερα δεν έχει ακόμα ενεργοποιηθεί με εφαρμοστική εγκύκλιο που να καθορίζει επ’ακριβώς πώς φορολογείται κάθε πράξη πώλησης ακινήτου. Και έτσι όμως, χιλιάδες ιδιοκτήτες παραμένουν έκθετοι για αναδρομικά πρόστιμα έως 45% για ακίνητα που πούλησαν, στα προηγούμενα χρόνια που δεν ίσχυε καν ακόμη ο φόρος Υπεραξίας από πωλήσεις ακινήτων.