Τι είναι αστική ανάπλαση; Γιατί ο πολυσυζητημένος και αρνητικά φορτισμένος όρος «gentrification» (εξευγενισμός) δεν ισχύει στην περίπτωση των ελληνικών πόλεων; Γιατί, αντίθετα από τη διεθνή εμπειρία, το κέντρο της Αθήνας κατέρρευσε πρώτο με την οικονομική κρίση; Είναι αναπόφευκτη η μετατροπή του κέντρου της πρωτεύουσας σε τουριστικό λούνα παρκ; Μπορεί να σταματήσει η άνοδος των ενοικίων; Τι να κάνουμε με τα διατηρητέα εγκαταλελειμμένα κτίρια; Ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, επίκουρος καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και μέλος του Advisory Board της διαΝΕΟσις, είναι, ακαδημαϊκά μιλώντας, ο «άνθρωπός μας». Γνωρίζει επιστημονικά τομείς που οι περισσότεροι ξέρουμε είτε εμπειρικά είτε μέσα από τις εφημερίδες. Ταυτόχρονα έχει εικοσαετή επαγγελματική εμπειρία παροχής υπηρεσιών συμβούλου προς υπουργεία, οργανισμούς, εταιρείες του ιδιωτικού και του ευρύτερου δημόσιου τομέα, σε μεγάλα έργα ανάπτυξης ακινήτων και μελέτες πολεοδομικού σχεδιασμού στην Ελλάδα και στο εξωτερικό. Με γνωστικό αντικείμενο την πολεοδομία και τη διαχείριση ακινήτων, το επαγγελματικό, ερευνητικό και διδακτικό του έργο αφορά θέματα αγοράς και ανάπτυξης ακινήτων, πολεοδομικής πολιτικής, αστικών αναπλάσεων και συμπράξεων δημοσίου και ιδιωτικού τομέα.

H διεθνής εμπειρία δείχνει ότι σε περιόδους κρίσεων ανθίστανται καλύτερα οι κεντρικές περιοχές μιας πόλης. Γιατί αυτό δεν συνέβη στην περίπτωση της Αθήνας;
Αυτό συμβαίνει διεθνώς, επειδή συνήθως τα κέντρα των πόλεων διαθέτουν πολλά πλεονεκτήματα, αλλά επίσης διατηρούνται σε πολύ καλή αισθητική και λειτουργική κατάσταση. Αντίθετα, μεγάλο τμήμα του κέντρου της Αθήνας ήταν ήδη υποβαθμισμένο και δυσλειτουργικό πολύ πριν από την περίοδο της κρίσης και παρέμεινε καθ’ όλη τη διάρκειά της χωρίς βελτίωση και θετικές προοπτικές.

Πολλές φορές χρησιμοποιείται εμφατικά η αγγλική λέξη «gentrification» (εξευγενισμός) για να περιγραφεί με αρνητικό πρόσημο η προοπτική «ανάπλασης» μιας περιοχής. Συνέβη και πρόσφατα, στο πλαίσιο των αντιδράσεων για τα έργα του μετρό στην πλατεία Εξαρχείων. Έχουμε, κατά τη γνώμη σας, έστω ένα πραγματικό παράδειγμα gentrification στην Ελλάδα; 
Πράγματι, γίνεται αρκετός λόγος για τον κίνδυνο εξευγενισμού αστικών περιοχών που αναπλάθονται. Σε πολλές περιπτώσεις πόλεων άλλων χωρών, προκαλείται ο εξευγενισμός περιοχών που αναπλάθονται, πολλές φορές μάλιστα με βίαιο τρόπο. Εντούτοις, θεωρώ ότι θα πρέπει να είμαστε προσεκτικοί στη θεώρηση των πραγμάτων και να αποφεύγουμε τις γενικεύσεις και τις δαιμονοποιήσεις. Οι ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις αποτελούν αναγκαίες, αλλά ιδιαίτερα σύνθετες παρεμβάσεις στον αστικό χώρο και απαιτούν πολυεπίπεδο σχεδιασμό και αυξημένη διαχειριστική ικανότητα από τη μεριά του Δημοσίου. Ένα πρόγραμμα «ολοκληρωμένης αστικής ανάπλασης» στοχεύει σε παρεμβάσεις τόσο στους δημόσιους κοινόχρηστους χώρους και υποδομές, όσο και στο κτιριακό απόθεμα μιας περιοχής που αντιμετωπίζει ποικίλα προβλήματα. Κατά κανόνα συμπεριλαμβάνει και ένα πλέγμα δράσεων και μέτρων, με σκοπό την οικονομική «αναγέννηση» της περιοχής, την άμβλυνση των κοινωνικών προβλημάτων, καθώς και την εφαρμογή μέτρων και τεχνολογιών για τη βελτίωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματός της και τη μετατροπή της σε «έξυπνη πόλη». Στην Ελλάδα δεν έχουν υλοποιηθεί έως τώρα ολοκληρωμένες αστικές αναπλάσεις ούτε έχουν παρατηρηθεί φαινόμενα εξευγενισμού, πέραν των φυσιολογικά αναμενόμενων μεταβολών που προκαλούνται από σημειακές πολεοδομικές παρεμβάσεις. Για να εκδηλωθούν φαινόμενα εξευγενισμού, πρέπει να συντρέχουν πολλοί λόγοι. Ο εξωραϊσμός μιας πλατείας ή η πεζοδρόμηση μιας οδού δεν αποτελεί ολοκληρωμένη αστική ανάπλαση, αλλά σημειακά δημόσια έργα ανάπλασης χώρων.

Για παράδειγμα, η νέα μορφή της πλατείας Ομονοίας και το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος αποτελούν αστικές αναπλάσεις;
Η ανάπλαση της πλατείας Ομονοίας στην Αθήνα δεν αποτελεί αστική ανάπλαση και μάλλον δεν προκάλεσε τον εξευγενισμό της περιοχής της. Ομοίως και ο σταθμός του μετρό στο Μεταξουργείο ή αλλού. Το Κέντρο Πολιτισμού του Ιδρύματος Νιάρχου δεν αποτελεί αστική ανάπλαση, αλλά ένα ιδιωτικό έργο δημοσίου συμφέροντος, που επίσης δεν προκάλεσε αλλαγές στην κοινωνικο-οικονομική σύνθεση των κατοίκων της περιοχής του.

Θεωρείτε νομοτελειακή την εξέλιξη των κέντρων των μεγάλων πόλεων (και της Αθήνας) σε θεματικές νησίδες τουριστικής ανάπτυξης και αναψυχής;
Όντως, με τη θεαματική αύξηση των τουριστικών ροών τα τελευταία χρόνια παρατηρείται το φαινόμενο που περιγράφετε σε πολλές μεγάλες αλλά και μικρές πόλεις. Ταυτόχρονα όμως, σχεδόν παντού σημειώνονται αντιδράσεις και κοινωνικά προβλήματα. Οι μακροπρόθεσμες επιπτώσεις ενδέχεται να είναι αρνητικές, τόσο για την πόλη όσο και για τις τουριστικές δραστηριότητες. Η ανάπτυξη των τουριστικών δραστηριοτήτων οδηγεί σε αύξηση των προσδοκιών κέρδους, τόσο από τους επιχειρηματίες όσο και από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων μιας περιοχής. Η οικονομία λειτουργεί σε συνθήκες ελεύθερης αγοράς και ανταγωνισμού και δεν μπορούν να επιβληθούν περιορισμοί στις οικονομικές δραστηριότητες. Όμως το φαινόμενο της υπερβολικά εστιασμένης χωρικά τουριστικής ανάπτυξης δεν είναι αναγκαστικά νομοτελειακό. Μπορεί να αντιμετωπιστεί με την επιβολή κανονιστικών πολεοδομικών ρυθμίσεων στις χρήσεις γης. Εντούτοις, αυτό προϋποθέτει τόσο τον προσεκτικό σχεδιασμό σε επίπεδο οικοδομικού τετραγώνου, όσο και τη θέληση της διοίκησης να παρέμβει, να αντισταθεί σε ποικίλα συμφέροντα και να διασφαλίσει το δημόσιο συμφέρον, το οποίο βέβαια θα πρέπει να προσδιοριστεί με συγκεκριμένους όρους, σαφώς προσδιορισμένους και αποδεκτούς.

Υπάρχει η παράδοξη αίσθηση να πανηγυρίζουμε για τη δυναμική ανάκαμψη του τουρισμού στην Αθήνα και ταυτόχρονα το μισό κέντρο της πόλης (δυτικά της πλατείας Συντάγματος) να παραμένει στο περιθώριο της παραγωγικής και οικονομικής δραστηριότητας και ζωής. 
Πολύ σωστά το επισημαίνετε. Μάλλον δεν είναι λογικό να αφήνεται στο περιθώριο και στην παρακμή ένα τόσο μεγάλο τμήμα της πόλης. Αυτό συνιστά τεράστια απαξίωση πόρων. Σε τέτοιες περιπτώσεις επιβάλλεται η ανάληψη πρωτοβουλιών από τη διοίκηση. Κατά τη γνώμη μου, απαιτείται πολεοδομικός και αναπτυξιακός σχεδιασμός σε μητροπολιτική κλίμακα, καθώς και πολυδιάστατη, ολοκληρωμένη και συντονισμένη δημόσια παρέμβαση για την ολοκληρωμένη ανάπλαση και αναγέννηση αυτών των περιοχών, προκειμένου να καταστούν ελκυστικές για τον τουρισμό και τις επιχειρήσεις, και βέβαια όχι μόνο γι’ αυτές.

Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν εκατοντάδες διατηρητέα κτίρια μικρού και μεσαίου μεγέθους, με συνήθως περίπλοκα ιδιοκτησιακά καθεστώτα, που χρήζουν ολικής (και οικονομικά ασύμφορης) αποκατάστασης τουλάχιστον από μικρομεσαία βαλάντια. Τι κάνουμε με αυτό το κτιριακό απόθεμα;

Αυτή τη χρονική περίοδο εξελίσσεται μια σοβαρή κυβερνητική προσπάθεια για την προώθηση της επίλυσης του θέματος των διατηρητέων κτιρίων. Το θέμα είναι κρίσιμο, όχι μόνο για την Αθήνα, αλλά και για άλλες πόλεις. Όπως και εσείς το θέσατε, το ζήτημα είναι διττό και αφορά τόσο τη διευθέτηση του νομικού θέματος των παρεμβάσεων σε κτίρια πολυ-ιδιοκτησίας, όσο και εκείνο της οικονομικής ενίσχυσης των έργων αποκατάστασής τους από το κράτος. Και τα δύο θέματα έχουν μελετηθεί διεξοδικά στο τμήμα μας (Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας) με ερευνητικό πρόγραμμα που έχει εκπονηθεί εδώ και σχεδόν μία δεκαετία, υποστηριζόμενο οικονομικά από το Ίδρυμα Ωνάση. Οι προτάσεις που διατυπώθηκαν αφορούσαν την αντιμετώπιση του θέματος της πολυ-ιδιοκτησίας των κτιρίων, με την αναγκαστική παρέμβαση του Δημοσίου. Προτάθηκε να δίνεται η δυνατότητα ανάληψης του έργου αποκατάστασης και εκμετάλλευσης κτιρίων από το Δημόσιο, ιδιωτικούς φορείς και φορείς μεικτής οικονομίας. Αυτοί θα αναλαμβάνουν τη διοίκηση και τη διαχείριση του ακινήτου υπό όρους και για ικανό χρονικό διάστημα που θα επιτρέπει την απόσβεση των δαπανών τους, καθώς και ένα εύλογο περιθώριο κέρδους. Μετά το πέρας αυτής της περιόδου, η διαχείριση του ακινήτου θα μπορεί να αναλαμβάνεται από τους ιδιοκτήτες του ή να αποκτάται κατά κυριότητα από τον φορέα του έργου και να διατίθεται στην αγορά. Επίσης, προτάθηκε η θεσμοθέτηση συγκεκριμένων διαδικασιών που θα εγγυώνται την ταχεία επίλυση των ιδιοκτησιακών θεμάτων των ακινήτων, την ταχεία επίλυση τυχόν δικαστικών διαφορών και την αδειοδότηση των έργων, καθώς και η παροχή οικονομικών ενισχύσεων. Σύμφωνα με ανακοινώσεις στον Τύπο, οι προτάσεις που προέκυψαν από το ερευνητικό πρόγραμμα σχετικά με τη θεσμική διάσταση του θέματος φαίνεται ότι αξιοποιήθηκαν σε σημαντικό βαθμό σε νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.

Σε ό,τι αφορά την οικονομική διάσταση του ζητήματος της αποκατάστασης των διατηρητέων κτιρίων, προτάθηκαν κίνητρα για την κινητοποίηση του ιδιωτικού τομέα, τα οποία θα πρέπει να διατίθενται με σύνεση, κανόνες, σχέδιο και με γνώμονα την επίτευξη του βέλτιστου δυνατού αποτελέσματος. Νομίζω πάντως ότι, προκειμένου να έχουμε εικόνα του ολοκληρωμένου σχεδίου για την αποκατάσταση των διατηρητέων κτιρίων και των διοικητικών μηχανισμών ή των φορέων που θα υποστηρίζουν το όλο εγχείρημα, θα πρέπει να περιμένουμε την παρουσίασή του από την κυβέρνηση.

Θεωρείτε το πρότζεκτ του Ελληνικού εν δυνάμει ανταγωνιστικό ως προς τις αναπτυξιακές προοπτικές του κέντρου της Αθήνας;
Οι αναπτύξεις στο Ελληνικό θα απευθύνονται σε ένα εντελώς διαφορετικό κοινό επενδυτών και χρηστών σε σχέση με εκείνο που θα προτιμούσε το κέντρο της πόλης. Πρόκειται για ένα νέο «προϊόν» που προωθείται στην ελληνική και ξένη αγορά επενδυτών ακινήτων. Εντούτοις, πιστεύω ότι είναι δυνητικά ανταγωνιστικό ως προς το κέντρο της Αθήνας. Κι αυτό επειδή μεγάλο τμήμα του κέντρου της πόλης είναι υποβαθμισμένο, χωρίς να υπάρχει κάποιο σχέδιο αναβάθμισής του σε εξέλιξη. Η προσφορά αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο που μπορούν να καταστούν σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά είναι εξαιρετικά περιορισμένη λόγω της εκτεταμένης πολυ-ιδιοκτησίας και συνιδιοκτησίας τους. Η αγορά και ο εκσυγχρονισμός τμήματος ενός απαξιωμένου κτιρίου σε μια υποβαθμισμένη περιοχή με ασαφή προοπτική αναβάθμισής της ίσως δεν θα αποτελούσαν μια ισχυρή επενδυτική επιλογή. Κατά συνέπεια, κάποιες επενδύσεις που πιθανόν να υλοποιούνταν στο κέντρο της πόλης ενδέχεται να κατευθυνθούν προς το Ελληνικό ή ακόμη και σε άλλες περιφερειακές θέσεις, όπως γινόταν άλλωστε εδώ και πολλές δεκαετίες. Προφανώς, βέβαια, θα πρέπει να λάβουμε υπόψη ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα προσελκύουν και τους χρήστες αυτών, με όποιες επιπτώσεις μπορεί αυτό να επιφέρει για το κέντρο της πόλης.

Τα ενοίκια αυξάνονται σημαντικά τα τελευταία χρόνια στις κεντρικές συνοικίες της πρωτεύουσας (Κουκάκι, Παγκράτι κ.λπ.) χωρίς ταυτόχρονη αναβάθμιση των αντίστοιχων υποδομών κατοικίας. Βλέπετε κάποιου είδους στρέβλωση σε αυτή την εξέλιξη;
Τα ενοίκια αυξάνονται στις περιοχές αυτές λόγω της συρρίκνωσης της προσφοράς για μακροχρόνια κατοικία. Τα διαθέσιμα ακίνητα κατευθύνονται για την ικανοποίηση της ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες θεωρείται ότι είναι περισσότερο αποδοτικές οικονομικά. Εφόσον η ζήτηση για μόνιμη κατοικία στις συγκεκριμένες περιοχές παραμένει και η προσφορά δεν είναι δυνατόν να αυξηθεί ανάλογα με την κατασκευή νέων οικοδομών, οι ιδιοκτήτες των υπαρχόντων ακινήτων βρίσκονται στην πλεονεκτική θέση να ορίζουν το ύψος των ζητούμενων τιμών μίσθωσης των κατοικιών που προσφέρουν, ανεξάρτητα από την κατάσταση συντήρησης στην οποία βρίσκονται. Εάν δεν μειωθεί η ζήτηση στις περιοχές αυτές, τόσο για βραχυχρόνιες όσο και μακροχρόνιες μισθώσεις, δεν θεωρώ πολύ πιθανό να αλλάξει η συμπεριφορά των ιδιοκτητών με την προσφορά καλύτερης ποιότητας κατοικιών ή με τη μείωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης. Δεν εκτιμώ ότι πρόκειται για στρέβλωση, αλλά για κανόνα της αγοράς, που οδηγεί ίσως στον «εξευγενισμό» της περιοχής.

Θεωρείτε σωστή ή λάθος τη δρομολογούμενη μεταφορά υπουργείων από το κέντρο της Αθήνας στις εγκαταστάσεις της ΠΥΡΚΑΛ;
Σίγουρα πρόκειται για ένα σημαντικό έργο, μια ενδιαφέρουσα ιδέα εμβληματικής αστικής παρέμβασης και είναι βέβαιο ότι το αποτέλεσμά της θα είναι αρχιτεκτονικά άρτιο. Εντούτοις, δεν είμαι σε θέση να απαντήσω στο ερώτημά σας, επειδή υπάρχουν κάποια ερωτήματα των οποίων οι απαντήσεις δεν είναι προφανείς και αφορούν το στάδιο που προηγείται της απόφασης υλοποίησης του συγκεκριμένου έργου. Το κυριότερο ίσως ερώτημα που γεννάται αυθόρμητα είναι το γιατί επιλέχθηκε το συγκεκριμένο ακίνητο στη συγκεκριμένη θέση. Ο μόνος στόχος δεν μπορεί να είναι η αξιοποίηση του ακινήτου, που θα μπορούσε να τύχει και άλλων χρήσεων, συμβατών με τον ευρύτερο χωρικό σχεδιασμό της πρωτεύουσας. Δεν είναι γνωστό εάν της απόφασης δημιουργίας του «Κυβερνητικού Πάρκου» στο ακίνητο της ΠΥΡΚΑΛ προηγήθηκε μελέτη σκοπιμότητας που τεκμηριώνει αυτή την επιλογή. Πρόκειται για ένα μεγάλης σημασίας δημόσιο έργο, του οποίου τα οφέλη αλλά και οι επιπτώσεις μπορεί να είναι μεγάλα, αλλά όχι προφανή. Βέλτιστη είναι μια επιλογή όταν συγκρίνεται με άλλες που έχουν επίσης μελετηθεί. Για παράδειγμα, μια άλλη επιλογή θα ήταν να δημιουργηθεί ένα Κυβερνητικό Πάρκο, που να περιλαμβάνει περισσότερα ή λιγότερα υπουργεία και δημόσιους οργανισμούς σε άλλη θέση, όπως για παράδειγμα στον Ελαιώνα. Άλλη επιλογή θα ήταν ίσως να χωροθετηθούν υπουργεία σε ακίνητα του Δημοσίου ή σε ακίνητα που θα μπορούσε να αποκτήσει το Δημόσιο σε στρατηγικά σημεία της πόλης. Δηλαδή θεωρώ ότι κάθε πιθανή επιλογή θα έπρεπε, αφού μελετηθεί, να αξιολογηθεί ταυτόχρονα με τις επιπτώσεις αυτής, με κριτήρια οικονομικά, κοινωνικά, περιβαλλοντικά, διοικητικής οργάνωσης, πολεοδομικά και δυσκολιών τεχνικής ωρίμανσης του έργου.